養老地產從2013年政策元年以來，逐漸成為養老服務領域改革的重點，從土地供應、優惠鼓勵、政策監管、融資模式等方面，加快推進養老地產的發展進程。近幾年，隨著宏觀用地政策的收緊，建設用地的可利用空間逐漸收窄，如何更好地利用增量用地，以及復活規模較大、成本較低的存量用地，尤其是企業自有的自有用地、工業用地等已有用地開發養老項目，成為進軍健康養老產業的企業必須思考的問題。

一、增量改存量帶動現有存量資產的盤活

1、土地政策嚴控增量同時，鼓勵盤活存量

改革開放以來我國經濟飛速發展，但也遺留了大量經濟發展問題，其中存量資產治理就是重要的一塊。當前，存量土地處置已同解決資金沉淀、項目拖延等問題并列，成為穩增長攻堅戰的重要抓手。 

2014年國土資源部發布《關于推進土地節約集約利用的指導意見》，要求嚴控建設用地增量，盤活存量，嚴控城市新區無序擴張，加強建設用地全程監管及執法監察，同時制定鼓勵政策，形成節約集約用地的激勵機制。
      2016年國土資源部印發《關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)》中指出：鼓勵原國有土地使用權人進行改造開發，除有關法律法規，以及國有土地劃撥決定書、國有土地使用權出讓合同明確規定或者約定應當由政府收回土地使用權的土地外，在符合規劃的前提下，原國有土地使用權人可通過自主、聯營、入股、轉讓等多種方式對其使用的國有建設用地進行改造開發，改造開發土地需辦理有償使用手續，符合協議出讓條件的，可依法采取協議方式。

2.鼓勵盤活存量社會資源發展養老

2016年十六部委發文《關于支持整合改造存量社會資源發展養老服務的通知》中指出鼓勵盤活存量用地用于養老服務設施建設。

2017年《關于運用政府和社會資本合作模式支持養老服務業發展的實施意見》中指出鼓勵政府將現有公辦養老機構交由社會資本方運營管理。支持機關、企事業單位將所屬的度假村、培訓中心、招待所、療養院等，通過PPP模式轉型為養老機構，吸引社會資本運營管理。

鼓勵商業地產庫存高、出租難的地方，通過PPP模式將存量廠房、商業設施及其他可利用的社會資源改造成養老機構。

二、存量資產盤活帶來輕資產運營模式新路徑

存量資產轉型方向很多，但從2017年全年來看，目前存量資產轉型養老政策尤為利好?？梢赞D型養老的存量資產主要為以下幾種：工業用地、社區服務用地、公共事業用地、公益用地、爛尾樓盤、辦公樓、公用設施用地、園林地域、存量酒店及度假村、集體用地、旅游用地。其中涉及最多且具有代表性的為工業用地、公共事業用地和辦公樓，不少央企及地方國企，皆根據自有存量用地的特色屬性，通過各種合作與開發方式，實踐著存量資產盤活開發養老服務項目的輕資產運營模式新路徑。

1、工業用地改造養老項目：重慶中梁鎮的“政府建設+村集體運營”模式
      重慶市沙坪壩區中梁鎮原為機械加工企業聚集地，地域內有近100家機械加工企業。隨著機械加工行業產能過剩，多數企業入不敷出導致倒閉或低效運作，在清理僵尸企業行動中，中梁鎮出現大量存量土地。在支持養老后，當地政府對8000多平方米的工業廠房進行了適老化改造，充分利用自身資源與環境優勢，發展旅居養老和康復養老，主要面對活力老人，建設特色養老園區。

在運營模式上，中梁鎮養老園區由政府統一改造建設，而將運營權交由村委會組織的村民集體手中，由村集體進行養老項目的具體運營與管理，這種“政府建設+村民集體運營”的自給自足模式，不光服務區域內有需求的養老人群，同時面向區域外進行康養、旅居服務的接待，成為我國多少政府主導型存量資產改造養老服務項目的典型模式之一。

2.公共事業用地改造養老項目：不老山莊的“存量土地使用權租讓”模式

天開瑞祥不老山莊，位于北京人文大學康莊校區內，由2棟原學生宿舍樓進行適老化改建而成。北京人文大學為最早一批的民辦大學，其校區眾多，后因多種原因，部分校區閑置，其土地和建筑變為存量資產。

支持養老后，北京人文大學康莊校區把部分房產以租賃形式出租給天開祥瑞養老院，由不老山莊為主導，對租賃校區的存量資產進行改造運營，在政府等多方支持下開辦不老山莊。

項目規劃用地860余畝，總建筑面積為30萬平方米，一期養老中心占地139畝，建筑面積3.5萬平方米，包括一個近1.5萬平方米的養老居住區。目前不老山莊共有1078個床位，以活力老人為主，以生活、快樂、健康為三大核心的長者樂園，為老人提供半年以上長住和候鳥式旅居服務。

3.社區商業用地改造養老項目：首開寸草“合作共建”模式

首開集團為北京市屬大型國企，以房地產開發與經營為主。經過30余年的發展，目前物業管理面積4500萬平方米。

多年的房地產開發歷程，使得首開集團旗下積攢了不少低效利用的物業資產，且多數分布在大型居住社區內，周邊配套齊全、就醫便利，改建運營養老服務設施項目具備天然的“存量資產優勢”。

首開寸草推出家養老機構，也是全國復合介護型養老設施示范項目——首開寸草學知園項目正式對外營業。

該項目由首開集團對自有原商務辦公樓進行改建裝修，并交由由寸草春暉團隊進行實際的運營管理。周邊社區配套、醫療資源極為豐富。該項目的成功落地與運營，也為國企利用自有存量資產改造以及與專業實施運營團隊的合作共建撬動集團健康養老業務板塊的產業實踐，探索了一條可行的模式路徑，樹立了一個典型的成功案例。

4.宗教用地改造養老項目：廣安禪寺“養老功能拓展”模式

浙江建德廣安禪寺，利用寺院內部的多處閑置房屋，重新裝修改造成適老化住宅，對外進行運營。

寺廟巧妙借用自身禪寺資源，對接傳統文化，為老人們養老提供一方好去處的同時，更是在打造一個養老的共同體，寺院、僧眾、義工、老人和子女親屬等多方力量的共同參與，讓佛門清凈地成了老人們的心安之處。

禪寺現有55位來自全國各地的老人在此常住養老。相比那些硬件設施比奢華拼高端、造價昂貴的養老機構，偏安一隅的廣安禪寺安養院非常樸素。除了為老人健康和生活方便考慮對全院所有衛生間進行了真空廁所改造外,4棟32間寮房，陳設布置都很簡單。

三、存量資產盤活轉型養老服務的實施建議

1、在產業導入上：存量資產改建養老服務的的核心是“養”。在地產轉性與重新利用的基礎上，存量資產的盤活需要更加注重落地康養產業內容的規劃設計與落地，避免陷入傳統地產開發“快銷賺快錢”的舊有模式，警惕養老設施用地的政策限制與監管。

2、在規劃設計上：存量資產在改建養老服務設施的規劃、設計、配套設施和設備中均應體現生態、環保、安全、體貼等特點，同時項目容積率、綠化率、公共活動空間以及電、通風與采光等方面都要注重老年人的要求和感受。一方面，注重戶型設計的舒適性、整體環境的優雅性、外出交通的便利性、平時生活的安全性;另一方面，注重產品配套設施的適老化細節設計。

3、在功能整合上：由于與傳統住宅產品的目標客群不同，在存量資產轉型養老項目開發中需要注入更多的醫療健康管理、文化娛樂及家政物業等“軟”服務，這些需要企業大力投入和整合資源。
      4、在盈利模式上：存量資產轉型養老服務項目因其土地性質不同、定位不同，盈利模式有產權銷售、租賃、持有經營和混合經營等不同模式，企業須全身心投入、全方位服務、“捆綁式”承擔風險。

5、在資源整合上：養老項目多投入周期較長、投入大，需要整合大量的產業資源，再加上行業內多數項目都是摸著石頭過河，政府的配套政策以及行業標準都沒有明確，尚無現成的政策或者成功的案例可以照搬，在這種情況下，不具備一定經濟實力和社會資源的企業，在盤活存量資產轉型做養老服務實踐中需特別謹慎。